เคล็ดในการจำนองบ้านและที่ดินให้ถูกกฎปฏิบัติ

ผู้จำนองบ้าน คือ คนที่เอาอสังหาริมทรัพย์ของตนเช่น เวสน์ ที่ดิน หรือ สมบัติพัสถานที่กฏหมายอนุญาตให้จำนอง ไปจดทะเบียนทำหลักฐานในการยืมเงินไว้กับอีกบุคคลหนึ่งซึ่งเป็นเจ้าของทุน เรียกว่า "ผู้รับจำนองบ้าน" เพื่อเป็นหลักประกันในการใช้หนี้ ดังนี้โดยผู้จำนองบ้านไม่ต้องส่งมอบที่ดิน หรือทรัพย์สินดังกล่าวให้แก่ผู้รับจำนองบ้าน

เช่น เมื่อท่านมีที่ดินโล่ง หนึ่งแปลง อยากกู้เงินจากธนาคาร มาเพื่อปลูกที่พำนักพักพิง ท่านไปขอกู้เงินกับธนาคาร ๆ เมื่อธนาคารอนุมัติเงินกู้ แบงค์จะให้ท่านจำนอง ที่ดินแปลงดังกล่าวข้างต้นไว้กับแบงก์ ๆ เป็น "ผู้รับจำนอง" เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ ถ้าท่านไม่สามารถชำระหนี้ให้แก่แบงค์ได้ ธนาคารก็จะฟ้องร้องบังคับเอาหลักประกันต่อไป โดยการจำนองบ้าน ต้องทำที่สำนักงานที่ดินอย่างเดียว ถึงจะควรตามกฏหมาย โดยชำระค่าจดจำนอง 1% ของมูลค่าจำนองบ้านแต่ไม่เกิน 200,000 บาท หรือให้อัตรา 0.5 % อย่างมากไม่เกิน 100,000 บาท ในกรณีจำนองเนื่องด้วยการให้สินเชื่อเพื่อการกสิกรรม ให้กับสำนักงานที่ดินเป็นค่าธรรมเนียม

การจำนองบ้านมี 2 รูปแบบคือ

1. การจำนองบ้านเพื่อเป็นหลักประกันการชำระหนี้ของตนเอง
2. การจำนองบ้านเพื่อเป็นหลักประกันการชำระหนี้ของบุคคลอื่น

กรรมวิธีจำนองบ้าน

กลยุทธ์จำนองบ้าน กฏหมายเจาะจงไว้ว่า จะต้องทำเป็นรายงานชัดเจน และจดทะเบียน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน ถ้าการจำนองบ้านไม่ทำตามแบบการจำนองย่อมเป็นโมฆะ โดยสัญญาการจำนองบ้าน ควรจะบ่งชี้ให้ชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นเกี่ยวกับมูลค่าเช่น กู้เงิน 1,000,000 บาท โดยนำทีดิน มูลค่า 2,000,000 บาท มาจำนอง สามารถระบุให้ชัดเจนว่า การจำนองบ้านนี้เป็นหลักประกันหนี้ เพียง 1,000,000 บาท เท่านั้น

การดำเนินคดีบังคับจำนองนั้น ผู้รับจำนองบ้านอาจผลักดันเอาหลักทรัพย์จำนอง เป็นสิทธิ์ของตนได้ แต่ต้องเข้าวินัยดังนี้คือ

1. ลูกหนี้ได้ขาดส่งดอกเบี้ย มาเป็นเวลาถึง 5 ปี
2. ผู้จำนอง มิได้แสดงให้เป็นที่พอใจแก่ศาลว่า ราคาทรัพย์สินนั้น ท่วมจำนวนเงินที่ค้างชำระอยู่
3. ไม่มีการจำนองรายอื่น หรือ บุริมสิทธิอื่นได้ จดทะเบียนไว้เหนือทรัพย์สินอันเดียวกันนี้เอง

เมื่อมีการบังคับขายทอดตลาด ทรัพย์สินที่จำนอง ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือที่ดิน เงินได้ที่จากการขายเลหลัง ภายหลังหักค่าฤชาธรรมเนียม แล้วเหลือเป็นจำนวนเท่าไหร่ จะต้องนำไปจัดสรรจ่ายหนี้ให้แก่เจ้าหนี้ด้วย ถ้าเจ้าหน้าที่ได้รับครบถ้วนแล้ว เหลือเงินเท่าไหร่ ก็ต้องคืนให้แก่ผู้จำนองบ้าน แต่ถ้าขายแล้วเงินไม่พอชำระหนี้ ลูกหนี้ก็ไม่ต้องรับผิดชอบในเงินนั้นอีก เว้นแต่มีข้อตกลงในสัญญาการจำนองบ้าน ว่าถ้าเงินที่ขายทอดตลาดไม่เพียงพอเจ้าหนี้สามารถเรียกร้องส่วนที่ขาดได้ โดยเหตุที่สิทธิ์ขาดในทรัพย์ สินที่จำนอง ยังคงเป็นของผู้จำนองบ้าน ดังนั้น ผู้จำนองบ้านอาจจำหน่ายทรัพย์สินได้ แต่ทั้งนี้ผู้รับโอนทรัพย์สิน ต้องรับภาระจำนองที่ติดกับทรัพย์สินนั้นด้วย